Les 10 règles d’or de l’acquéreur
Voici dix règles d’or à respecter lors de la vente d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA) dit "communément "vente sur plan " :
- Consultez un notaire dès la première étape : Avant toute signature, faites-vous accompagner par un notaire pour bénéficier d’une analyse rigoureuse des documents contractuels et de la sécurisation juridique de l’opération. Son rôle est de protéger vos intérêts et d’assurer la validité de toutes les formalités.
- Analysez attentivement le contrat de réservation : Avant tout engagement, lisez chaque clause du contrat de réservation. Soyez particulièrement attentif aux conditions suspensives, aux pénalités en cas de désistement et à l’échéancier de paiement.
- Vérifiez la réputation et la solvabilité du promoteur : Ne vous contentez pas du discours commercial. Renseignez-vous sur les antécédents du promoteur, ses références, ses précédents projets et ses éventuels litiges passés. Un promoteur défaillant compromet l’ensemble de l’investissement.
- Contrôlez les délais contractuels de livraison : Le contrat de vente doit fixer un délai précis et ferme pour l’achèvement du bien. Exigez que des pénalités de retard y soient clairement stipulées pour éviter tout flou juridique.
- Exigez la présentation d’une attestation fiscale préalable : Avant toute acquisition, vérifiez que le vendeur ou le promoteur a obtenu l’attestation fiscale délivrée par l’administration. À défaut, vous pourriez être solidairement responsable de ses dettes fiscales, notamment en matière d’impôt sur les profits immobiliers.
- Exigez l’intervention d’un expert lors de la livraison : Vous êtes en droit de mandater un expert (architecte, ingénieur ou technicien) pour assister à la réception du bien. En cas de défaut ou vice caché non signalé, votre responsabilité pourrait être engagée si vous ne prouvez pas que le problème est antérieur à la réception.
- Vérifiez la superficie réelle et les plans autorisés : Demandez à voir les plans validés par l’administration et vérifiez que la superficie annoncée correspond à celle inscrite au cadastre ou au titre foncier. Exigez une clarification entre surface brute, utile et habitable.
- Exigez des garanties solides et opposables : Notamment :
• Garantie de remboursement des avances en cas de non-réalisation,
• Garantie d’achèvement des travaux,
• Garantie décennale sur les vices de construction,
• Assurance dommages-ouvrage (le cas échéant). - Clarifiez l’échelonnement des paiements : N’acceptez aucun paiement anticipé non justifié. Le paiement du prix doit être lié à l’état d’avancement effectif du chantier, et jamais en avance sur les travaux réalisés.
- Faites respecter votre droit de rétractation : Dans certains cas, la loi vous donne un délai de rétractation (notamment en VEFA ou en achat sur plan). Ce droit doit être exercé dans le délai et la forme prévus, sans quoi vous serez engagé de manière irrévocable.